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Todo síndico responde pela conservação do prédio, mas poucos sabem qual norma técnica sustenta essa obrigação. A resposta é a NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas): o padrão que rege a gestão da manutenção de edificações. Ela define como planejar, executar e registrar a manutenção ao longo da vida útil do imóvel.
A NBR 5674 não trabalha sozinha. Ela se apoia na NBR 14037, que rege o manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora, e dialoga com a NBR 16747, que trata da inspeção predial. As três normas cobrem etapas diferentes do mesmo ciclo: manter o prédio, documentar como mantê-lo e verificar se essa manutenção está sendo feita.
Esse conjunto normativo é diferente da autovistoria predial, obrigação criada pela Lei Estadual 6.400/2013 no Rio de Janeiro (explicamos essa diferença mais à frente). Executamos manutenção predial preventiva e corretiva seguindo essas referências técnicas, e este guia mostra o que cada norma exige do síndico.
O que é a NBR 5674 e o que ela exige?
A NBR 5674 é a norma da ABNT que estabelece os requisitos para o sistema de gestão da manutenção de edificações. Ela cobre a manutenção rotineira, preventiva e corretiva ao longo de toda a vida útil do imóvel, e não apenas reparos pontuais quando algo já falhou.
A norma exige que o condomínio elabore um plano de manutenção baseado no manual de uso, operação e manutenção da edificação (documento tratado pela NBR 14037), programe as intervenções periódicas por sistema e mantenha registro documentado de tudo o que é executado.
Sem plano e sem registro, não há gestão de manutenção reconhecida pela norma, mesmo que os reparos aconteçam na prática. Cabe ao profissional ou à empresa contratada confirmar que está trabalhando com a edição vigente, já que a NBR 5674 passou por revisão em 2024 (ABNT NBR 5674:2024) e versões antigas ficam desatualizadas.
Seguir a norma traz ganho concreto: reduz a degradação precoce dos sistemas, organiza o orçamento do condomínio e dá respaldo técnico ao síndico em caso de sinistro ou questionamento.
Normas de manutenção predial: NBR 5674, NBR 14037 e NBR 16747
Este guia mostra como essas três normas se encaixam. Cada uma cobre uma etapa do mesmo ciclo de vida da edificação, e o síndico que entende essa lógica sabe exatamente o que cobrar de cada profissional envolvido.
As três respondem perguntas diferentes: o que documentar sobre o prédio, como gerir a manutenção no dia a dia e como verificar se essa gestão está sendo cumprida. A tabela ao fim desta seção resume quem aplica cada norma e em que momento do ciclo de vida do imóvel ela entra em ação.
NBR 5674: gestão da manutenção
A NBR 5674 é a norma de gestão. Ela responde à pergunta "como manter o prédio ao longo do tempo": define o plano, a periodicidade, a execução e o registro das manutenções.
Quem aplica essa norma no dia a dia é o síndico, com apoio técnico contratado. É a norma que organiza a rotina de manutenção do condomínio, do zelador ao engenheiro responsável pelo plano.
NBR 14037: manual de uso, operação e manutenção
A NBR 14037 rege o manual de uso, operação e manutenção (também chamado de manual do proprietário) que a construtora entrega junto com o Habite-se. Esse documento reúne o memorial descritivo dos materiais empregados, os sistemas instalados e as recomendações de manutenção de cada um deles.
O manual é a base técnica para o plano exigido pela NBR 5674. Sem ele, o profissional contratado precisa reconstruir esse histórico a partir de vistoria e levantamento documental, o que encarece e atrasa a elaboração do plano.
NBR 16747: inspeção predial
A NBR 16747 trata da inspeção predial, o procedimento que verifica se a manutenção exigida pela NBR 5674 está sendo feita corretamente. Ela também é a metodologia técnica usada nas autovistorias obrigatórias em algumas cidades e estados, como detalhamos mais à frente.
A inspeção gera um relatório de inspeção predial que classifica o estado de conservação do prédio e aponta os itens que exigem intervenção. Esse relatório retroalimenta o plano de manutenção da NBR 5674: é a checagem que confirma, ou não, se a gestão contínua está funcionando.
| Norma | O que regula | Quem aplica | Quando se aplica |
|---|---|---|---|
| NBR 5674 | Gestão da manutenção: planejamento, execução e registro | Síndico/condomínio, com apoio técnico contratado | Contínuo, durante toda a vida útil do prédio |
| NBR 14037 | Manual de uso, operação e manutenção da edificação | Construtora/incorporadora na entrega; consultado pelo síndico | Na entrega do imóvel; referência permanente |
| NBR 16747 | Inspeção predial: verificação do estado de conservação | Engenheiro civil ou arquiteto habilitado (ART/RRT) | Periódica, conforme o ciclo definido |
Como a NBR 5674 classifica os tipos de manutenção predial?
A NBR 5674 reconhece quatro categorias de manutenção predial: manutenção rotineira, manutenção preventiva, manutenção corretiva e manutenção preditiva. Cada uma está detalhada abaixo, e reconhecer o tipo ajuda o síndico a entender o que está sendo contratado e por quê.
- Rotineira: atividades simples e frequentes, como limpeza de calhas e lubrificação de portas
- Preventiva: intervenções programadas antes que o defeito apareça, com base em periodicidade técnica
- Corretiva: reparo de uma falha já identificada, planejada ou emergencial
- Preditiva: monitoramento de indicadores (como termografia elétrica) para prever a necessidade de reparo
Um plano de manutenção maduro combina os quatro tipos, priorizando a preventiva para reduzir a frequência de correções emergenciais, que costumam ser mais caras e mais arriscadas.
O que deve conter o plano de manutenção predial (programa)?
O plano, também chamado de programa de manutenção, é o documento central exigido pela NBR 5674. Ele reúne o inventário de sistemas do prédio, a periodicidade de cada intervenção, a previsão orçamentária e o modelo de relatório usado para registrar o que foi feito.
Sem esse documento formalizado, a manutenção do condomínio vira uma sucessão de reparos avulsos, sem rastreabilidade e sem previsão financeira. É esse tipo de gestão fragmentada que costuma gerar surpresa em assembleia, quando um sistema falha sem que ninguém tenha visto o sinal chegando.
Periodicidade mínima recomendada
A tabela abaixo mostra uma referência prática de periodicidade por sistema. O plano de manutenção do seu prédio deve ser calibrado por profissional habilitado, considerando o manual de uso da edificação (NBR 14037) e o histórico real de manutenção do imóvel.
| Sistema | Periodicidade de referência |
|---|---|
| Caixa d'água | Semestral |
| Instalações elétricas | Semestral |
| Elevadores | Mensal (empresa credenciada) |
| Para-raios (SPDA) | Anual |
| Estrutura e impermeabilização | Anual |
| Pintura de fachada e áreas comuns | A cada 3 a 5 anos |
Esses intervalos são ponto de partida, não regra fixa: idade do prédio, exposição à maresia e o histórico de falhas de cada sistema alteram a frequência ideal. O plano deve ser revisto sempre que uma inspeção predial (NBR 16747) identificar desvio no comportamento esperado de um sistema.
Previsão orçamentária e contratação dos serviços
A NBR 5674 espera que a manutenção tenha previsão orçamentária, e não dependa de rateio extra sempre que algo quebra. Isso significa incluir as manutenções programadas no orçamento anual do condomínio, com base no plano técnico.
Na contratação dos serviços, o síndico deve exigir escopo detalhado, ART ou RRT do responsável técnico e relatório de execução por escrito. Contratos vagos, sem esses três elementos, dificultam comprovar que a manutenção seguiu a norma quando isso for questionado.
De quem é a obrigação da manutenção predial? O papel do síndico
A NBR 5674 distribui papéis entre quem decide, quem executa e quem acompanha. O condomínio, representado pelo síndico, é responsável por planejar, aprovar o orçamento e contratar os serviços de manutenção. A empresa contratada executa tecnicamente; o zelador acompanha a rotina no dia a dia.
Essa distribuição não isenta o síndico de responsabilidade civil, e em casos graves, criminal, quando um acidente decorre de manutenção comprovadamente negligenciada. O Código Civil atribui a ele o dever de conservar as partes comuns e diligenciar pela segurança da edificação.
A terceirização da execução para uma equipe técnica especializada não retira do síndico a responsabilidade de gestão, mas reduz o risco operacional. Um prestador que documenta cada intervenção conforme a NBR 5674 é o que sustenta a defesa do síndico caso o condomínio seja questionado por condôminos ou órgãos fiscalizadores.
Como garantir o cumprimento da NBR 5674 no condomínio?
Cumprir a norma na prática exige documentação organizada: plano de manutenção, relatórios de cada intervenção e registro do histórico por sistema, arquivados de forma acessível para consulta em auditorias, seguros ou revenda de unidades.
Acompanhar indicadores de gestão ajuda o síndico a enxergar padrões, como um sistema que gera chamados corretivos com frequência acima do esperado. Esse tipo de indicador orienta o ajuste do plano antes que o problema vire risco estrutural ou de segurança.
A segurança da própria execução também faz parte da norma: trabalho em altura segue a NR-35, e intervenções elétricas seguem a NR-10.
Executamos a manutenção predial com checklist fotográfico, cronograma anual dividido por disciplina e equipe multidisciplinar com ART/CREA-RJ, atuando há mais de 8 anos em manutenção predial e fachadas no Rio de Janeiro.
Manutenção predial é o mesmo que autovistoria (inspeção predial)?
Não. A NBR 5674 rege a gestão contínua da manutenção: o plano, a execução e o registro ao longo do tempo. A autovistoria, criada pela Lei Estadual 6.400/2013 no Rio de Janeiro, é uma vistoria periódica obrigatória, cuja metodologia técnica segue justamente a NBR 16747.
As duas obrigações não se substituem. Um condomínio pode ter a autovistoria em dia e ainda assim descumprir a NBR 5674, se não tiver plano de manutenção, orçamento e registro contínuo dos sistemas. O laudo de autovistoria, inclusive, costuma apontar exatamente essa lacuna quando recomenda a contratação de manutenção preventiva.
Perguntas frequentes sobre normas de manutenção predial
O que é a NBR 5674?
A NBR 5674 é a norma da ABNT que estabelece os requisitos para o sistema de gestão da manutenção de edificações. Ela orienta como planejar, executar, documentar e acompanhar as manutenções rotineira, preventiva e corretiva ao longo da vida útil do imóvel.
A NBR 5674 é obrigatória?
A norma não tem força de lei por si só, mas contratos de seguro predial, financiamentos e a responsabilidade civil do síndico tornam sua adoção praticamente inevitável na prática. Laudos e relatórios que citam a NBR 5674 têm maior aceitação técnica e jurídica.
Quem é responsável pela manutenção predial?
A responsabilidade é do condomínio, representado pelo síndico, com apoio da administradora quando o condomínio tem uma contratada. Em imóveis sem condomínio constituído, a obrigação recai diretamente sobre o proprietário.
Qual a diferença entre a NBR 5674 e a NBR 16747?
A NBR 5674 trata da gestão contínua da manutenção: como manter o prédio ao longo do tempo. A NBR 16747 trata da inspeção predial: como verificar, em um momento específico, se essa manutenção está sendo feita corretamente.
Qual a diferença entre manutenção predial e inspeção predial (autovistoria)?
A manutenção predial (NBR 5674) é um processo contínuo de conservação. A autovistoria, criada pela Lei Estadual 6.400/2013 no Rio de Janeiro, é uma vistoria periódica obrigatória cuja metodologia segue a NBR 16747. Uma não substitui a outra: o prédio precisa das duas.
Com que frequência deve ser feita a manutenção predial?
Varia por sistema: instalações elétricas e caixa d'água costumam ter periodicidade semestral, elevadores mensal, e itens estruturais ou de impermeabilização, anual. O plano de manutenção do prédio, elaborado com apoio técnico, define o cronograma específico.
O que acontece se o condomínio não fizer a manutenção predial?
O condomínio fica exposto a degradação acelerada dos sistemas, acidentes evitáveis e responsabilização civil, e em casos graves, criminal, do síndico. A ausência de manutenção documentada também compromete o acesso a seguros e financiamentos.
Quando contratar engenheiro para a manutenção predial?
Sempre que o plano de manutenção envolver diagnóstico técnico, emissão de ART ou RRT, ou correção de patologias estruturais, elétricas ou de impermeabilização. Para a execução recorrente, uma equipe multidisciplinar com respaldo técnico agiliza o cumprimento do cronograma.
Regularize a manutenção do seu condomínio conforme a NBR 5674
A NBR 5674 exige gestão contínua e comprovável: plano documentado, periodicidade definida e registro de cada intervenção. Cumprir a norma protege o patrimônio do condomínio e reduz o risco de responsabilização do síndico em caso de acidente.
Executamos manutenção predial preventiva e corretiva com checklist fotográfico, cronograma técnico e equipe própria certificada em NR-35 e NR-10. Se o seu condomínio ainda não tem um plano de manutenção formalizado, ou precisa reorganizar o que já existe, fale com a nossa equipe de manutenção predial.
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